Optimiser les déductions fiscales de l'investisseur locatif

Prêt in fine : dans quelles conditions fiscales le prêt in fine est-il intéressant, comment fonctionne-t-il, comparaison entre prêt amortissable et prêt in fine...

Le prêt in fine est-il un prêt fiscalement intéressant ?

Le prêt in fine a été mis au point pour résoudre les problèmes des investisseurs locatifs. Son principe est simple : pendant la durée du crédit, vous ne remboursez que les intérêts. Ainsi le capital emprunté reste intact jusqu'au terme du crédit et, à l'échéance, vous le remboursez en une seule fois. En augmentant le montant total des intérêts, il présente un avantage d'ordre fiscal destinés aux personnes fortement imposées (en général, taux marginal d'imposition supérieur à 42 %) et qui perçoivent déjà des revenus fonciers.

Pour solder le capital, vous allez constituer une épargne en versant chaque mois pendant toute la durée du crédit une mensualité sur un produit de placement associé et prévu à cet effet. Cette épargne est nantie en faveur de la banque qui détermine le type de support adéquat (assurance vie, bon de capitalisation, ou autre). La banque dispose ainsi d'une garantie réelle puisqu'elle s'assure que l'épargne sera bien destinée au remboursement du capital et que la qualité du support est suffisante.

Le fonctionnement fiscal du prêt in fine

Les différentes lois de finances favorisent les investisseurs qui achètent un ou plusieurs logements pour les louer : en sus des déductions fiscales spécifiques aux mesures de Robien), l'emprunteur investisseur peut déduire de son revenu locatif les intérêts de son emprunt immobilier.

Plus le montant total des intérêts déductibles est important, plus l'opération est rentable sur le plan fiscal :

• avec un prêt amortissable classique, le montant des intérêts diminue à chaque échéance puisqu'il est calculé sur le capital restant dû et que celui-ci se réduit également à chaque échéance du prêt,
• avec un prêt in fine, le capital reste identique puisque non amorti jusqu'au terme du crédit : le montant total des intérêts payés est beaucoup plus important.