Que ce soit un divorce ou une succession, le rachat de soulte est la procédure classique qui permet de solder clairement une transmission de patrimoine immobilier. La personne qui souhaite racheter le part de sa maison par exemple doit disposer de moyens financiers adéquats ou faire appel à une banque pour la constitution d’un crédit.
Verser une soulte
Lorsque l’un des deux conjoints souhaite conserver le bien immobilier acquis au cours de leur union, il devra effectuer un rachat de la part du conjoint. C’est ce que l’on nomme le « rachat de soulte ». Afin de connaître la valeur du bien, une double expertise sera menée. En revanche, sachez que le montant définitif du rachat sera le résultat d’un accord des deux parties.
Le rachat de soulte s’applique ainsi à toutes les cessations d’indivision. Il n’est donc pas uniquement valable pour les séparations. Il est applicable aussi bien dans le cadre d’une succession que lorsqu’un bien immobilier est la propriété de plusieurs héritiers.
L’estimation de votre bien avant le rachat
Avant toutes démarches, il est judicieux de pratiquer la meilleure évaluation de votre bien immobilier. Il est possible que plusieurs personnes fassent appel à un notaire pour en évaluer la valeur. Dans le cas où les avis divergent sur l’évaluation, la justice désignera un expert pour réaliser une évaluation qui fera foi.
Les prêts aidés pour financer le rachat de soulte
Vous avez des moyens financiers limités ? Le PAS (Prêt à l’Accession Sociale) peut être une soluation pour financer le rachat. Le PAS est accordé en fonction de vos revenus. L’APL (l’Aide Personnalisée au Logement) est intégrée dans le calcul de l’endettement.
Conditions d’accès
- Être de nationalité française ou avoir un titulaire d’une carte de séjour pour les étrangers
- Avoir des revenus inférieurs aux plafonds. Ils varient selon le nombre de personnes qui occupent le logement mais aussi de sa localisation.
- Souhaiter financer sa résidence principale et permanente grâce au PAS (ou celle de son conjoint ou encore de leurs ascendants et descendants). Durant toute la durée de remboursement du prêt, le logement doit être occupé au minimum 8 mois.
Les avantages
Lors de l’ouverture d’un PAS, les frais de dossier sont limités à 500 €. Vous n’aurez donc aucun frais supplémentaires en cas de prêt modulable.
Si le PAS a un montant supérieur à 15000 €, il est obligatoire de faire une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou encore privilège). De plus, l’inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière.
Pour finir, les différents émoluments du notaire sur le contrat de prêt bénéficient d’une réduction.
L’emprunt pour financer le rachat de la soulte
Financer une soulte peut s’effectuer comptant ou encore grâce à l’aide d’un crédit immobilier. Le montant emprunté prend en compte le montant de la soulte, le remboursement du capital restant, les potentielles pénalités de remboursement anticipé du dernier crédit (en restant dans une limite de 3 % du capital restant dû ou encore d’un semestre d’intérêt), et les frais de garantie (la caution mutuelle, l’hypothèque…) de ce nouveau crédit.
L’évaluation des frais annexes
Depuis le 1er janvier 2012, le rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2.5 % de la valeur nette du bien. Il y aura donc des honoraires à verser au notaire qui s’est occupé de la vente.
